그동안 전국으로 프리미엄 독서실 공사를 해오면서 문의 오시는 분들과 통화를 하고 미팅도 해보면
가장 먼저 문의가 공사비가 평당 얼마나 드나요~?!
그렇죠 재무구조와도 맞추다 보면 공사비 비중이 가장 큰게 사실입니다
근데 전화를 끊고나면 드는 의구심이 이분들이 어디서 어떤 상담을 받았길래
평당 공사비를 먼저 말씀하실까~?!
물론 나쁘다는 이야기는 분명 아닙니다
미팅을 해보면 많은 분들이 흔히 말하는 독서실 프랜차이즈 여러군데에
상담을 받다보면 본사에서는 편리하게 평당 공사비가 이만큼 산정이 되니
평당 230만 곱하기 80평= 1억8천정도 소요됩니다
현장도 보지않고 평당 얼마라는 공사비는 허무맹랑한 말장난입니다
현장 여건에 따라서 소방 스프링쿨러를 설치해야 하는 곳이 있고 안해도 되는
소방법이 있는데 여건에 따라서 소방을 새로 신설해야 하는 현장이면
작게는 300만~많게는 500만 이상 소요됩니다
소방을 안해도 되는 현장이면 추가 금액을 못 부르겠지만
해야 하는 현장이면 추가를 부릅니다
공사는 진행이 되고 갈길이 아득한데 울며 겨자먹기로 추가 금액을 지불합니다 ㅜ
이것만 추가되면 그나마 다행이죠~~
공사 중간 구간마다 이렇게 좀 변경을 했으면 좋겠다는 요구가 있을때마다
또 추가금액 발생합니다 기가 찰 노릇이죠~~
처음엔 분명 턴키공사 (공사금액에서 개원까지 필요한 모든걸 해주는 방식의 공사))
라고 해놓고 진행중에 조금만 변경에도 추가금액이 발생하고 마지막 사무실 컴퓨터,모니터,커피머신,
냉장고,중앙관리시스템,지문인식기 까지도 실장님 몫으로 돌려 버리면
답 없습니다~!!
저한테 문의 오시고 공사를 의뢰 하시는 분들 중에 처음 개원할때는 모르고 프랜차이즈를
하쎴지만 두번은 안 속는다는 심정으로 호소할때 안타까움이 앞섭니다
그렇다고 모든 본사들이 다 그렇다고 단정은 못 짓습니다
작년 이맘때쯤 프랜차이즈를 하셨다가 중간에 본사와 소비자간 분쟁이 발생하여 공사 스톱이 되어서 마감을 좀 해달라고
연락이 왔는데 공사하는 입장에서 남이 만지다가 스톱하고 나간 현장은 잘 안 합니다~
지인을 통해서 사정 사정을 하는데 할수없이 현장을 방문해보니 벌써 법정까지 고소를 해놓은
상태고 금액은 8천이 건너갔고 앞으로 진행 공사비는 1억 정도는 들어가야 되는 부분이라
본사와 잘 절충하시고 법정 싸움은 민사라 몇년은 시달립니다
설득끝에 본사와 고소,고발 취하하고 무사히 개원은 하셨는데 여전히 본사에 대한 불신감은
남아 있습니다
그 프랜차이즈가 요즘 제일 핫하게 움직이는데 그 프랜차이즈도 원 본사대표가 떨어져 나가고
또 다른 내임으로 프리미엄독서실 프랜차이즈를 열고 밑에 일하던 직원이 또 떨어져 나가서
다른 내임으로 또 열고 ~~ㅋㅋㅋ
뭐 회사를 오픈하는건 뭐라할 사람은 없지만 지금처럼 우후준순 프리미엄독서실 프랜차이즈가
범람하는 시점에서 바라보면 꼬시래기 지살 뜯어먹는 형국입니다~~
공사 진행에 관한건 시작도 못했는데 서두가 너무 길었네요~~ㅋ
이제 하나 하나 짚어 갑니다~!!
사진에 보시는건 아시다시피 바닥 방통공사입니다
현장 바닥이 평평하지 못하고 레밸(수평)이 안 맞으면 목공사부터 애를 먹습니다
나중에 가구(책상)세팅할때 정말 애 먹습니다
방통작업은 크게 어려울게 없지만 업자 선정도 중요하고 방통 치기전 목공사 반장이
레밸기를 동원하여 먹매김이 중요합니다
그래야 방통 치면서 먹매김이 된 위치까지 방통을 칩니다
방통치고 이틀 정도는 양성을 거쳐야 합니다
방통공사가 끝나기 전에 현장 실척을 통하여 정확한 손도면을 그려 놓아야 방통하고 바닥이 양성되면
현장 먹매김을 통하여 목공사 작업부터 들어 갑니다
현장 목공사 제일 중요하기도 하고 모든 공사의 기초가 됩니다
제가 직접 목공사를 하니깐 별문제가 없지만 도목수에게 도면을 건네고 며칠 있다가 현장 가보면
대나우시(작업 해 놓걸은걸 철거하고 재시공 해야 된다는 일본말)할 부분이 더러 발생합니다
독서실 공사가 별거 아닌것 같지만 나중에 책상 세팅까지 고려하여 먹매김 해놓은쪽 오른쪽으로,
왼쪽으로 각재를 잘못 시공하면 나중에 책상 세팅할때 비상 사태가 발생합니다~!!
목공사 할때는 무조건 현장 매인(소장)이 상주룰 해야 대나우시가 발생 안 합니다~!!
목공사를 얼마나 원활하게 잘 끝내느냐에 따라서 공사 금액과 개원 일수를 맞춥니다
방음에도 각별히 신경쓰야 되고 목공사는 아무리 강조해도 부족합니다
벽체를 세우는 방법은 여러가지가 있습니다
전기공사 또한 참 중요하죠~
오픈 천정이라 드릴로 앙카작업을 일일이 뚫어 놓아야 레일이 다 달립니다
매인 배전판 작업부터 모든게 수작업으로 힘든 공정입니다
임대 건물 자체에 기본 전기가 몇키로 들어와 있는지 확인하고 전기승압에 따른
한전 승압 키로수 증설을 잘 알아 보아야 합니다
공사 중간에 설비 작업을 해 놓아야 나중에 주방 씽크대 작업할때 무리가 없습니다
온수기 설치도 같이 작업합니다
에어콘 동배관 용접작업 인버터(냉난방시스템) 현장 경험이 많은 작업자가 해야 합니다
실외기는 가급적 옥상으로 설치하는게 소음도 그렇고 무리가 없습니다
요즘 건물들은 어지간하면 실외기 놓을 자리들이 있지만 소음이 걱정된다면
옥상으로 올리는게 맞습니다
여기서도 중요한게 실외기 놓을 자리에 에어콘 외기를 설치하면 옥상으로 올리는 경비보다
동배관작업이 줄어들고 금액이 차이 납니다
옥상에 못 올리는 경우가 발생하면 건물 외벽에 앵글작업을 하여 부착해야 합니다
그래서 애초에 평당 얼마라는 공사비 선정은 말장난에 불과하다는 말입니다
닥트공사 흡,배기 라인으로 열람실 라인으로 흡,배기가 한라인씩 시공이 됩니다
업자 선정에 따라서 공사비 자체가 고무줄입니다
경헙많고 A급 업자들은 자재 구매해놓고 시공일 당일 하루도 안 걸립니다
현지 B급 업자 잘못 선정하면 공사비는 공사비대로 비싸고 며칠씩 낑낑 거립니다 ㅎㅎ
잘하는 업자들은 현장 도면 한장 사진 보내주면 바로 게임 끝납니다
서울업체 김사장 익산현장에 오전 10시쯤 도착하여 오후 3시에 끝내고 입금받고
서울로 바로 출발합니다 ㅎㅎ
엘지휘센 원웨이,투웨이,포웨이 열람실 평수에 따라서 다양하게 시공됩니다
앞에서도 언급했지만 에어콘 기계는 견적에 미치는 영향이 미비합니다
동배관작업에서 적게는 300만 많게는 500만 이상 차이 납니다
프랜차이즈 본사에서 이익을 남기기 위해서 어떻게 시공 한다는건 답이 나오겠조~?!
필름시트공사 예전에 무뉘목 작업이 지금은 전부 필름시트로 다 바뀌었죠~
샘플집에서 컬러를 선정하여 시트지 반장에게 사진을 보내주면 알아서 대리점에서 가져 옵니다
80평 기준 A급 작업자면 5명 정도 투입되어 3~4일 정도면 충분히 진행 합니다
필름시트지는 필히 소방필증이 있어야 됩니다
한두푼 아낄려고 소방필증 없는 그냥 시트지 작업하면 재시공하는 사태가 발생합니다
바닥공사 헤링본패턴공사
일반 강화마루보다 견적도 세고 난이도가 있는 작업입니다
강마루와 견적이 거의 비슷하고 강화마루보다 훨씬 비쌉니다
업자에 따라서 평당 15만~20만까지 나옵니다
바닥공사에서 한가지 유념할것은 바닥을 보일러를 선호한다면 첫번째 방통공사 하기전에
바닥 보일러부터 시공하고 방통작업을 해야 됩니다
바닥보일러의 장점은 도시가스가 들어와 있으면 난방비가 적게 든다는 겁니다
단점으로는 시공비가 많이 들고 양성하는데 따른 공사 기간이 오래 걸리고 별도로 보일러실을
설치해야 하고 소음 방지를 위해서 보일러실 벽체에 필히 방음공사를 해야 합니다
요즘은 강화마루 자체에 전기배선이 된 난방 강화마루가 있습니다
가스보일러와 연료비가 거의 비슷하게 든다는데 정확한건 아닙니다
그외로 필름난방이 공사도 간편하고 강화마루 시공할때 같이 하면 되는 공정이라 선호하지만
단점으로 전기세가 무시 못합니다
에어콘이 인버터면 바닥 냉기만 올라오지 못할만큼 최저로 틀어놓고 난방하면 도시가스보다는 더 나오지만
도시가스 쓰시는 분들과 난방필름 쓰시는 분들 의견을 종합해보면 괜찮다고 합니다
오픈천정 공사는 유행이지만 여러가지 리스크가 따릅니다
냉난방비 유지비도 곱하기 해야하고 벽체 목공사,도장공사, 전기공사 모든게 업 됩니다
한가지 예로 전기공사가 평당 8만이면 오픈천정하면 12만 이상은 금액이 올라 갑니다
현재 알바 최저 인건비 인상으로 모든 인건비,자재비,식비,물류비 다 인상되고 내년 최저 인건비 오르면
또 올라갑니다~현정부에서 시간당 10.000원? 인건비와 자재비는 배로 오릅니다~!!
페이는 오르면 좋지만 상대적으로 물가 상승이 페이보다 더 오르니깐 길게 보면 국가적인 리스크가 따르고
내수는 줄어들고 600만 소상공인분들은 알바보다 못 번다는 공식적인 데이터에 알바 짜르고 가족이 다 얽매여서
생활패턴도 엉망이 되고 서로가 원망하고 직설적인 표현으로 나라 꼬라지 개판되는 겁니다~!!
서론이 길었네요~오픈천정 말고도 레일달고 얼마든지 이쁘게 할수 있습니다~!!
아트타일이 아니고 모노스톤타일입니다
시공 단가도 많이 들고 줄눈작업도 아트타일에 비해서 금액이 배로 듭니다
아트타일과는 비교도 안될만큼 고급집니다~~~ㅎ
유리공사 독서실 열람실이 갑갑하게 보이지 않도록 거의 페어유리로 마감합니다
페어유리는 이중 유리이기 때문에 안정성과 소음에도 탁월합니다
열람실 벽체가 길면 두,세장 접착을 해야 하는데 일반 유리업자들은 난감해 하는 부분이라
전문 유리업자에게 맡겨야 제대로 된 결과물이 나옵니다
열람실간 허리선 위로 페어유리를 시공함으로써 실간 갑갑함없이 트인 느낌도 주고
개방감도 좋습니다
페어유리로 시공해야 소음에 견딥니다
책상과 의자 LED스탠드 백색소음기
독서실 공사에서 가장 큰돈이 들어 갑니다
가구 협력업체를 잘 선정해야 리스크가 안 따릅니다
앞에도 언급드린 프랜차이즈 X심 프랜차이즈에서 X시스가구를 진입 시켰는데
일인실 한부스에 60만이라는 어마무시한 견적이 나옵니다
사제로 해도 20%정도 견적을 낮출수 있다는데 어이가 없습니다
많은 시행착오를 겪으며 여러 업체를 전전긍긍하다가 이제 감을 잡은것 같은데
독서실 가구는 경기도에 거의 포진되어 있습니다
메이져급들 독서실 가구에 잘못 진출시키면 견적에서 죄송한 표현으로 작살납니다
연일기업 김대표님도 작업 잘 하시고 퍼니주니 노대표님도 작업 잘 합니다
이번 가구는 퍼니주니에서 납품을 받았는데 견적도 좋고 감각도 좋습니다
책상 의자 스탠드 중앙관리시스템 백색소음기 일괄로 세팅이 되는 업체라 원시스템으로
믿고 협력할수 있는 업체입니다
여기까지가 거의 공사진행 사항들은 열거한것 같은데 그외 공사를 들자면
도장공사
자동문 공사
금속공사
정수기설치
카페 가구, 테이블,의자,냉장고, 커피머신,씽크대,전자레인지
사무실 메인컴퓨터,모니터두대,좌석지정모니터,지문인식기,중앙관리시스템
CC~TV 설치공사
소방비상등,소방스프링쿨러공사
창문 버티컬공사
간판공사
환경개선비(폐자재처리비)
조명등구입
사다리차(자재운반,폐자재처리,유리운반)
아시바 임대(오픈천정 공사면 필수로 임대해야합)
준공청소
그외에도 사소하게 많이 들어갑니다
지금 입구에 등가구는 영풍문고 메인 등가구입니다
공장이 진주에 있는데 한개당 운반비별도 45만원 달랍니다
현장에 남는 자재로 직접 만들었습니다
인화동 한복 거리 가서 페브릭원단 구입하고 한복집가서 가로3200 세로 500
8개 미싱으로 박고 목공 한명 잡아라 해서 직접 제작했습니다
패브릭원단 115000원 미싱비 80000원 합계 195000원에 끝냈습니다
이제 인건비,자재비,물류비 다 올라서 직접 시공 안하면 공사 스톱됩니다
현재 프랜차이즈 최저가를 내세우며 평당 190만 슬로건 내거는데
계약서 쓰면 5천만 정도는 오버 된다고 보는게 정답입니다
어떠한 구실로도 추가금액 무조건 3천~5천 만듭니다
제말이 거짓말 같으면 직접 느끼시면 아~~하실겁니다~~
현재 메이져급들이 평당 300만 이상 부르고 2군들이 230만~250만
3군들이 찌질하게 190만 이금액으로는 제가 직접 독서실 차린다고 해도 못 맞춥니다
무조건 추가금액 발생합니다
더욱이 면면들을 살펴보면 공사에 대한 기본기 없이 독서실 프랜차이즈 회사 오픈하면
돈이 된다니깐 불나방처럼 이시장으로 진입하여 시장 물만 흐리는데
답답한 마음에 한자 적어 봅니다
이제 서울,경기도는 프리미엄 독서실 끝났습니다
포화상태고 지금 무인카페형 독서실까지 생기고 있는데 생명력이 얼마나 갈지 그러네요~
아무쪼록 잘 판단하시어 독서실 개원하실분들에게 제가 쓴글이 조금이라도 보탬이 됐으면 좋겠습니다
궁금하신점 010 2583 0452 전소장 문의 주시면 성의껏 상담 드릴게요 감사합니다~^^
